A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem, móvel ou imóvel, em razão do exercício prolongado e contínuo da posse, desde que atendidos os requisitos previstos em lei. Trata-se de um mecanismo de regularização fundiária e patrimonial reconhecido pela Constituição Federal e regulamentado pelo Código Civil e por legislações específicas.
Na prática, a usucapião visa assegurar que aquele que, por longo período, exerce a posse de um imóvel de forma mansa, pacífica e com intenção de dono, possa obter o reconhecimento judicial ou extrajudicial da propriedade, regularizando a sua situação perante os órgãos competentes.
Espécies de usucapião
O ordenamento jurídico brasileiro contempla diversas modalidades de usucapião, cada uma com requisitos e prazos específicos. Entre as principais, destacam-se:
Usucapião extraordinária – Ocorre quando a posse é exercida de forma ininterrupta por 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé, prazo que pode ser reduzido para 10 anos caso o possuidor tenha estabelecido moradia no imóvel ou realizado obras e serviços de caráter produtivo.
Usucapião ordinária – Exige posse contínua por 10 anos, além de justo título e boa-fé. O prazo pode ser reduzido para 5 anos caso o imóvel tenha sido adquirido onerosamente, com registro posteriormente cancelado, e o possuidor nele tenha estabelecido moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Usucapião especial urbana – Voltada para áreas urbanas de até 250m², permite a aquisição da propriedade por quem exerça posse ininterrupta e sem oposição por 5 anos, utilizando o imóvel para moradia própria ou de sua família, desde que não possua outro imóvel.
Usucapião especial rural – Aplicável a áreas de até 50 hectares, quando o possuidor exerce posse contínua e pacífica por 5 anos, utilizando a terra para moradia e produção, e não sendo proprietário de outro imóvel.
Além dessas, existem modalidades específicas, como a usucapião coletiva, a familiar e a indígena, que visam atender a situações particulares previstas na legislação.
Procedimento judicial e extrajudicial
O reconhecimento da usucapião pode ser obtido pela via judicial, por meio de ação própria, ou pela via extrajudicial, diretamente no cartório de registro de imóveis, conforme previsto no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).
A via extrajudicial, introduzida pela Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), oferece maior celeridade, mas exige a apresentação de documentos técnicos e jurídicos, como planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões negativas e anuência dos confrontantes. Caso haja oposição de terceiros ou irregularidades na documentação, será necessário recorrer ao processo judicial.
Importância da posse qualificada e da documentação
Para que a usucapião seja reconhecida, a posse deve ser mansa, pacífica, contínua e com animus domini, isto é, com intenção de exercer a propriedade. A interrupção da posse ou a existência de litígio sobre o imóvel podem inviabilizar o pedido.
Outro ponto crucial é a documentação. Mapas, fotografias, comprovantes de pagamento de tributos e contas de consumo, contratos particulares e demais evidências da posse reforçam o direito do possuidor e aceleram o procedimento, seja ele judicial ou extrajudicial.
A importância de orientação jurídica especializada
A usucapião, embora seja um instrumento de regularização muito útil, envolve requisitos técnicos e jurídicos que demandam análise detalhada. Erros na escolha da modalidade, falhas na documentação ou equívocos no procedimento podem resultar na negativa do pedido, gerando atrasos e prejuízos.
Por isso, contar com um advogado especialista em Direito Imobiliário é fundamental para avaliar a viabilidade do caso, reunir a documentação necessária, conduzir negociações com confrontantes e, quando cabível, ajuizar a ação ou requerer a usucapião diretamente em cartório.
O escritório De Azevedo Advogados possui ampla experiência em demandas de usucapião, atuando de forma estratégica para garantir a regularização da propriedade de forma segura e eficiente. Prestamos assessoria completa, desde a análise da posse até a obtenção do registro de propriedade no cartório competente.
Se você exerce a posse de um imóvel e deseja regularizar a sua propriedade, entre em contato conosco. Nossa equipe está preparada para orientá-lo em todas as etapas do processo, assegurando que seus direitos sejam plenamente reconhecidos.
Agende uma consulta com o De Azevedo Advogados e obtenha a segurança jurídica necessária para transformar a posse em propriedade.