A aquisição de um imóvel é, para grande parte das pessoas, a realização de um importante projeto de vida. No entanto, nem sempre a compra se concretiza conforme o planejado. Dificuldades financeiras, inadimplência, atraso na entrega da obra ou descumprimento contratual por parte da incorporadora ou construtora podem levar o comprador a repensar o negócio e buscar o encerramento da relação contratual.

Neste contexto, surge o chamado distrato imobiliário, que consiste na rescisão do contrato de compra e venda do imóvel antes da sua efetiva conclusão ou transferência de propriedade. Embora o distrato seja um direito reconhecido pela jurisprudência e pela legislação, muitos consumidores ainda têm dúvidas sobre as consequências jurídicas dessa decisão e os valores que podem ser restituídos.

Fundamento legal e direitos do comprador

O distrato imobiliário está regulamentado pela Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que introduziu regras específicas para a rescisão contratual por iniciativa do comprador nos contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento. A norma estabelece, de forma expressa, os prazos, condições e percentuais de retenção que podem ser aplicados pelas empresas vendedoras.

De acordo com a referida lei, nos casos em que o comprador desiste da aquisição do imóvel, é admitida a retenção de parte das quantias pagas, a título de cláusula penal, despesas administrativas e outras previstas contratualmente, desde que respeitados os limites legais. Em regra, a construtora pode reter até 25% do valor pago. Em contratos celebrados sob regime de patrimônio de afetação, esse percentual pode chegar a 50%. O restante deverá ser devolvido ao comprador no prazo máximo de 180 dias após a formalização do distrato.

Contudo, a validade e a proporcionalidade dessas cláusulas precisam ser analisadas à luz das circunstâncias de cada caso. A depender da situação, o Judiciário pode reconhecer a abusividade de retenções excessivas e garantir a restituição integral ou parcial dos valores pagos.

Quando o distrato é motivado por culpa da construtora

É importante destacar que, nos casos em que o distrato ocorre em razão de atraso na entrega do imóvel, irregularidades contratuais, vícios construtivos ou outras falhas imputáveis à incorporadora, o consumidor poderá não apenas ter direito à restituição integral dos valores pagos, como também poderá pleitear indenização por danos materiais e morais, além de eventual multa por inadimplemento contratual.

Cada caso deve ser examinado individualmente, considerando-se o conteúdo do contrato, a conduta das partes e os prejuízos efetivamente sofridos pelo comprador.

Quando o distrato é motivado por culpa do comprador

Por outro lado, há situações em que a rescisão contratual decorre de fatos exclusivamente atribuíveis ao comprador, como a inadimplência das parcelas, a dificuldade em obter financiamento, a decisão voluntária de não prosseguir com a aquisição ou ainda a renúncia ao negócio por conveniência pessoal, mesmo estando o vendedor adimplente com suas obrigações.

Nesses casos, a legislação permite que a incorporadora retenha parte das quantias pagas a título de compensação pelos custos operacionais e pelos prejuízos decorrentes da desistência. A retenção, no entanto, deve obedecer aos limites legais, sendo vedadas cláusulas abusivas que imponham perda integral dos valores pagos.

Importante frisar que a simples inadimplência ou desistência do comprador não pode ser considerada como renúncia a todo e qualquer valor já quitado. A jurisprudência dos tribunais brasileiros, inclusive do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem reiteradamente reconhecido o direito do consumidor à devolução parcial dos valores pagos, em percentuais compatíveis com os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual.

Ainda que o distrato decorra de motivo pessoal ou financeiro do comprador, é fundamental que a rescisão seja formalizada com base em critérios justos e legais, de forma a evitar prejuízos desproporcionais e litígios futuros.

A importância de orientação jurídica especializada

Apesar de ser um procedimento relativamente comum no mercado imobiliário, o distrato exige uma análise jurídica cuidadosa, tanto para avaliar a legalidade das cláusulas contratuais quanto para garantir a restituição adequada dos valores pagos. Muitas vezes, o comprador se vê pressionado a assinar termos de distrato com condições desfavoráveis, sem o devido esclarecimento sobre seus direitos.

Por isso, é fundamental contar com o suporte de um advogado especialista em Direito Imobiliário, que possa representar os interesses do comprador, negociar com a construtora, ajuizar eventual ação judicial, se necessário, e assegurar que o distrato ocorra de forma justa, equilibrada e conforme a legislação vigente.

O escritório De Azevedo Advogados possui sólida atuação na defesa de consumidores em distratos imobiliários, com ampla experiência na análise contratual, mediação de conflitos e ajuizamento de ações judiciais para garantir a restituição dos valores pagos e reparação de eventuais prejuízos sofridos.

Caso você esteja enfrentando dificuldades com a compra de um imóvel ou precise encerrar o contrato, entre em contato com nossa equipe. Estamos à disposição para oferecer uma análise jurídica precisa e atuar com firmeza na defesa dos seus direitos.

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